Najnowsze informacje

Dodano: 07/03/2019
Umowa przedwstępna krok po kroku

Umowa przedwstępna w obrocie nieruchomościami krok po kroku

 

Na rynku nieruchomości częstą praktyką jest podpisywanie umów przedwstępnych kupna lub sprzedaży mieszkania. Często są one poprzedzone podpisaniem umowy przyrzeczonej (ostatecznej). Warto wiedzieć, czemu służy taka umowa, jakie prawa przysługują stronom umowy, a także jak ją skonstruować.

 

Czemu służy umowa przedwstępna

Umowa przedwstępna uregulowana została przepi­sami ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (tekst jedn.: Dz.U. z 2018 r. poz. 1025 ze zm.; dalej: kc). Jest to umowa, przez którą strony (niekiedy tylko jedna z nich) zobowiązują się do zawarcia w przyszłości innej umowy. W umowie zamiesz­cza się istotne postanowienia umowy, która ma zostać zawarta w przyszłości, czyli tzw. umowy przyrzeczonej (art. 389 § 1 kc). Strony przyrzekają sobie, że zawrą w przyszłości konkretną umowę, i określają jej warunki. Przyszła umowa nosi nazwę umowy przyrzeczonej, ponieważ zawarcie jej zo­staje przyrzeczone umową przedwstępną. Umowę przedwstępną określa się czasem mianem umowy przyrzeczenia, czyli umowy, w której przyrzeka się zawarcie innej umowy. Nieprawidłowe jest na­tomiast, spotykane niekiedy w praktyce, określanie umowy przedwstępnej terminem „umowa wstępna”.

W umowie przedwstępnej określa się istotne po­stanowienia umowy przyrzeczonej i to zarówno te istotne przedmiotowo, bez których umowa danego typu nie może dojść do skutku (essentialia negotii), jak i postanowienia dodatkowe, istotne podmio­towo, których zamieszczenie wynika nie z nakazu ustawy, lecz z woli stron (accidentalia negotii).

WAŻNE!

Umowa przedwstępna jest to umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawar­cia oznaczonej umowy. Powinna ona określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, czyli ostatecznej. Umowę przedwstępną zawiera się po to, aby określić w niej warunki, jakie muszą zostać spełnione, aby została zawarta umowa przyrzeczona.

To umowa przyrzeczona jest przyczyną zawarcia umowy przedwstępnej, a nie odwrotnie, jak się niekiedy błędnie twierdzi. Umowa przedwstęp­na może poprzedzać zawarcie praktycznie każ­dej umowy definitywnej. Dla przykładu, umowę sprzedaży poprzedzać może przedwstępna umowa sprzedaży, umowę zamiany – przedwstępna umowa zamiany, umowę darowizny – przedwstępna umo­wa darowizny itd.

Co powinna zawierać umowa przedwstępna

Umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej danego ty­pu, tzn.: przedwstępna umowa sprzedaży – istotne postanowienia umowy sprzedaży, przedwstępna umowa zamiany – istotne postanowienia umo­wy zamiany, przedwstępna umowa darowizny – istotne postanowienia umowy darowizny itd. W praktyce wygląda to w ten sposób, że strony oświadczają w umowie przedwstępnej, iż zobo­wiązują się zawrzeć umowę danego typu, np. umowę sprzedaży, na mocy której sprzedający sprzeda kupującemu, a kupujący od niego kupi wskazaną w umowie przedwstępnej nierucho­mość na warunkach ustalonych w tej umowie.

W umowie przedwstępnej określa się termin zawar­cia umowy przyrzeczonej, choć wzorem większości ustawodawstw obcych nie jest to obecnie koniecz­ne. Jeżeli w umowie przedwstępnej terminu nie określono, umowa przyrzeczona powinna zostać zawarta w terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania jej zawarcia, a w przypad­ku, gdy obie strony są do tego uprawnione, a każda z nich wyznaczyła inny termin zawarcia tej umowy, wiążący jest termin wyznaczony przez stronę, któ­ra wcześniej złożyła stosowne oświadczenie w tym zakresie. Pamiętać jednak trzeba, że w przypadku niewyznaczenia w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można już żądać jej zawarcia (art. 389 kc).

WAŻNE!

W przypadku niewyznaczenia w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można już żądać jej zawarcia.

Strony zawierające przedwstępną umowę zbycia nieruchomości, np. przedwstępną umowę sprze­daży, zamiany, darowizny itp., nie zobowiązują się do przyszłego przeniesienia własności tej nieru­chomości, lecz jedynie do zawarcia w przyszłości umowy, w której zobowiążą się do przeniesienia tej własności, tj. umowy sprzedaży, zamiany, daro­wizny itp. Umowa przedwstępna nie ma zatem cha­rakteru umowy zobowiązującej, rozumianej jako zobowiązanie do rozporządzenia nieruchomością, czyli przeniesienia jej własności. Nie obliguje ona do przeniesienia własności, lecz do zawarcia umowy obligującej do przeniesienia własności, choć warto pamiętać, że dopuszczalne jest zawarcie umowy przedwstępnej zobowiązującej do zawarcia ko­lejnej umowy przedwstępnej.

WAŻNE!

Umowa przedwstępna nie obliguje do przenie­sienia własności, lecz do zawarcia umowy obli­gującej do przeniesienia własności, choć warto pamiętać, że dopuszczalne jest zawarcie umowy przedwstępnej zobowiązującej do zawarcia kolej­nej umowy przedwstępnej.

Zawarcie umowy przyrzeczonej z reguły wygasza umowę przedwstępną i wiąże strony postano­wieniami umowy przyrzeczonej, które mogą być odmienne od postanowień umowy przedwstępnej, gdyż stronom przysługuje prawo do ukształtowania wiążącego je stosunku prawnego według własnego uznania. Nie ma przeszkód, aby określony w umo­wie przedwstępnej termin wydania nieruchomości lub zapłacenia ceny uległ w umowie przyrzeczonej skróceniu albo wydłużeniu. Zdarza się, że zmianie ulega nawet cena nieruchomości. Zmianę posta­nowień umowy przedwstępnej powinny zaak­ceptować obie strony. Przyjmuje się, że zawarcie umowy przyrzeczonej na warunkach odmiennych od przyjętych w umowie przedwstępnej przesądza o tej akceptacji.

WAŻNE!

Nie ma przeszkód, aby określony w umowie przedwstępnej termin wydania nieruchomości lub zapłacenia ceny uległ w umowie przyrze­czonej skróceniu albo wydłużeniu. Zdarza się, że zmianie ulega nawet cena nieruchomości. Zmianę postanowień umowy przedwstępnej powinny zaakceptować obie strony.

Odszkodowanie za niezawarcie umowy przyrzeczonej

W sytuacji gdy strona zobowiązana do zawarcia umo­wy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą po­niosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przy­rzeczonej. Chodzi tu o odszkodowanie w granicach ujemnego interesu umownego, rozumianego jako wyrównanie uszczerbku majątkowego poniesionego przez osobę, która zawarła umowę przedwstępną, licząc na zawarcie w przyszłości umowy przyrze­czonej, przede wszystkim zaś o rzeczywistą stratę poniesioną przez tę osobę. Artykuł 390 § 1 kc sta­nowi, że strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres tego odszkodowania.

WAŻNE!

W sytuacji gdy strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej.

Zadatek i zaliczka

Praktyką jest, że przy zawieraniu przedwstępnych umów sprzedaży kupujący przekazuje sprzedające­mu zadatek. Stanowi on dodatkowe zastrzeżenie umowne dyscyplinujące strony do wykonania umowy. Zadatek przybiera najczęściej postać su­my pieniężnej.

Przepisy nie regulują wysokości zadatku, ale zwy­czajowo wynosi on około 10% ceny. Artykuł 394 § 1 kc stanowi, że w braku odmiennego zastrzeże­nia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie jej niewykonania przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrot­nie wyższej.

WAŻNE!

W razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej (jeśli strony nie zawarły w umowie odmiennych postanowień).

Zadatek stanowi zatem surogat odszkodowania na wypadek niewykonania umowy przez jedną ze stron, a w związku z tym niedopuszczalne jest docho­dzenie odszkodowania przewyższającego te kwoty.

Trzeba jednak brać pod uwagę, że tak formalistyczne i bezkompromisowe podejście do samego momentu przekazania zadatku nie przystaje do obecnych cza­sów. Kodeks cywilny uchwalony został w 1964 roku, a więc w okresie, w którym posługiwanie się gotówką i to nawet znaczną, należało do standardów. W obec­nych czasach, tzn. w dobie dominacji elektronicz­nych środków płatniczych, coraz trudniej wyjaśnić nabywcy nieruchomości konieczność przyniesienia do notariusza znacznej sumy pieniędzy w gotówce w celu jej fizycznego (realnego) przekazania jako zadatku. Zwyczajowy 10% zadatek to przy naby­waniu nieruchomości z reguły kilkadziesiąt tysięcy złotych. Poruszanie się po mieście z tak dużą kwotą jest nielogiczne i niebezpieczne.

 

Z ORZECZNICTWA…

Z zawartego w art. 394 § 1 kc sformułowania „zadatek dany przy zawarciu umowy” wynika, że zadatek jest czynnością prawną realną, co oznacza, że powinien być przy zawarciu umowy faktycznie przekazany, a nie jedynie obiecany, zaś dany dopiero później, np. następnego dnia. Z lite­ralnego brzmienia tego przepisu można wysnuć wniosek, że kwota wręczona kontrahentowi już po zawarciu umowy nie może być traktowana za uiszczoną tytułem zadatku. Takie stanowisko wynika także z orzecznictwa Sądu Najwyższego. Kwota zapłacona dopiero po zawarciu umowy przedwstępnej sprzedaży nie może być uznana za zadatek w rozumieniu art. 394 § 3 kc, a jedynie za świadczenie na poczet ceny sprzedaży. Wobec niedojścia do skutku umowy sprzedaży kwota ta staje się świadczeniem nienależnym, gdyż zamie­rzony cel świadczenia nie został osiągnięty (art. 410 § 2 kc). W sytuacji takiej wierzyciel uzyskuje roszczenie o zwrot tego nienależnego świadczenia.

Wyrok SN z 7 października 1999 r. (I CKN 262/98, OSNC 2000, nr 4, poz. 71, Legalis), a także wyrok SN z 7 marca 2007 r. (II CSK 479/06, Legalis

 

Z ORZECZNICTWA…

Zadatek może zostać dany także po zawarciu umowy, w terminie uzgodnionym przez strony. To długo oczekiwane stanowisko „ucywilizowało” przebieg umów przedwstępnych w tym sensie, że umożliwiło przekazanie zadatku w formie bezgo­tówkowej już po zawarciu umowy przedwstęp­nej. W praktyce odbywa się to w ten sposób, że po podpisaniu umowy przedwstępnej, w której ustalono wysokość zadatku oraz termin jego przekazania, którym najczęściej jest dzień pod­pisania umowy przedwstępnej, osoba kupująca nieruchomość udaje się do banku w celu doko­nania stosownego przelewu albo dokonuje tego przelewu drogą internetową.

Wyrok SN z 8 lutego 2008 r. (I CSK 328/07, OSNC 2009, nr 4, poz. 60)

Dlatego należy uznać za słuszne radykalnie zmie­nione stanowisko Sądu Najwyższego, zaprezento­wane poniżej.

Regułą jest, że w razie wykonania przedwstępnej umowy sprzedaży, tzn. zawarcia przyrzeczonej umo­wy sprzedaży, zadatek zostaje zaliczony na poczet ceny. W przypadku rozwiązania umowy zadatek podlega zwrotowi, a obowiązek zapłaty sumy dwu­krotnie wyższej odpada. To samo dotyczy sytuacji niewykonania umowy, gdy nastąpiło ono wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpo­wiedzialność obie strony (art. 394 § 3 kc).

 

WAŻNE!

Zadatek zostaje zaliczony na poczet ceny. W przy­padku rozwiązania umowy zadatek podlega zwrotowi, a obowiązek zapłaty sumy dwukrot­nie wyższej odpada. To samo dotyczy sytuacji niewykonania umowy, gdy nastąpiło ono wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpo­wiedzialność obie strony.

W umowach przedwstępnych zbycia nierucho­mości spotkać można postanowienia dotyczące zaliczki. Zaliczka tym różni się od zadatku, że podlega zwrotowi w każdym przypadku niedoj­ścia do zawarcia umowy przyrzeczonej. Strona, która przyjęła zaliczkę (zaliczkobiorca), powinna ją zwrócić w pełnej kwocie, nawet wówczas, gdy przyczyna niedojścia do zawarcia umowy przy­rzeczonej leży po stronie osoby, która zaliczkę dała (zaliczkodawcy). Zaliczkodawcy nie przy­sługuje żądanie sumy stanowiącej dwukrotność wpłaconej zaliczki w sytuacji, gdy zaliczkobiorca nie wywiązał się z umowy.

WAŻNE!

Zaliczka podlega zwrotowi w każdym przypadku niedojścia do zawarcia umowy przyrzeczonej. Zaliczkobiorca powinien zwrócić zaliczkę w peł­nej kwocie, nawet gdy przyczyna niedojścia do zawarcia umowy przyrzeczonej leży po stronie zaliczkodawcy. Zaliczkodawcy nie przysługuje żądanie sumy stanowiącej dwukrotność wpła­conej zaliczki w sytuacji, gdy zaliczkobiorca nie wywiązał się z umowy.

Przy zakupie nieruchomości zdarza się dość często, że umowa przedwstępna obejmuje zarówno posta­nowienia dotyczące zadatku, jak i zaliczki. Dzieje się tak w sytuacji, gdy w ramach umowy przedwstępnej kupujący przekazuje sprzedającemu znaczną kwo­tę, której strony nie zamierzają poddać w całości skutkom zadatku. Dla przykładu, kupujący prze­kazuje sprzedającemu 40% ceny nieruchomości, z czego 10% stanowi zadatek podlegający skutkom wynikającym z art. 394 kc, zaś 30% stanowi zalicz­kę podlegającą zwrotowi w przypadku niedojścia do zawarcia umowy sprzedaży.

Forma umowy przedwstępnej

Umowa przedwstępna zbycia nieruchomości nie wymaga dla swej ważności formy aktu notarial­nego. Wystarcza zachowanie formy pisemnej. W przypadku niewykonania umowy przedwstęp­nej zawartej w formie pisemnej strony związane są jej postanowieniami dotyczącymi zadatku, odszko­dowania itp., lecz nie mogą dochodzić na jej pod­stawie zawarcia umowy przyrzeczonej na drodze sądowej, gdyż do tego wymagana jest dla umowy przedwstępnej zbycia nieruchomości forma aktu notarialnego (art. 390 § 2 kc).

WAŻNE!

Jeżeli strony umowy przedwstępnej nabycia nie­ruchomości (użytkowania wieczystego, spółdziel­czego własnościowego prawa do lokalu) pragną mieć możliwość dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej na drodze sądowej, powinny umowę przedwstępną zawrzeć w formie aktu notarialnego.

Dochodzenie zawarcia umowy przyrzeczonej na podstawie umowy przedwstępnej zawartej w for­mie aktu notarialnego jest stosunkowo proste, ponieważ zgodnie z art. 64 kc prawomocne orze­czenie sądu stwierdzające obowiązek danej osoby do złożenia oznaczonego oświadczenia woli za­stępuje to oświadczenie. Oznacza to, że prawo­mocne orzeczenie sądu stwierdzające obowiązek pozwanego właściciela nieruchomości do złożenia oświadczenia woli o przeniesieniu na rzecz po­woda prawa jej własności eliminuje konieczność składania tego oświadczenia, gdyż samo orze­czenie sądu wraz ze stosownym oświadczeniem

powoda przenosi własność tej nieruchomości i stanowi podstawę wpisu nowego właściciela do księgi wieczystej.

Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawnia­ją się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upły­wem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne (art. 390 § 3 kc).

WAŻNE!

Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, rosz­czenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne.

Roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej, wyni­kające z zawartej w formie aktu notarialnego umo­wy przedwstępnej, warto ujawniać w prowadzonej dla nieruchomości księdze wieczystej.

 

Z ORZECZNICTWA…

Osoba, na rzecz której dokonany został wpis roszczenia o przeniesienie własności nierucho­mości z umowy przedwstępnej, zachowuje swoje roszczenie i może go dochodzić na podstawie art. 17 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczy­stych i hipotece (tekst jedn.: Dz.U. z 2018 r. poz. 1916 ze zm.) w stosunku do aktualnego właści­ciela nieruchomości, wywodzącego swoje prawo z nabycia dokonanego po ujawnieniu roszczenia w księdze wieczystej.

Wyrok SN z 13 lipca 2005 r., I CK 28/05, MoP 2007, nr 3, poz. 154

 

Podstawa prawna:

Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. – Ko­deks cywil­ny (tekst jedn.: Dz.U. z 2018 r. poz. 1025 ze zm.).

 

Artykuł : "PB w Praktyce", autor : Maciej Lipka

 

« Wróć