Najnowsze informacje


Dodano: 03/10/2017
Kiedy można się wprowadzić do nowo-wybudowanego budynku

 

Faktyczne zakończenie prac budowlanych nie jest równoznaczne z prawnym zakończeniem budowy. Wyjaśniamy jakie formalności trzeba spełnić, aby legalnie użytkować budynek i co grozi za ich niedopełnienie.

Finalizacja inwestycji budowlanej odbywa się na dwóch płaszczyznach tj. faktycznej i formalno-prawnej. Po ukończeniu prac techniczno-budowlanych związanych ze wznoszeniem obiektu budowlanego inwestor powinien zakończyć inwestycję przed właściwym organem nadzoru budowlanego. Może to zrobić albo przez dokonanie zawiadomienia o zakończeniu budowy, jeżeli organ nadzoru w ciągu 14 dni nie zgłosi sprzeciwu, albo poprzez uzyskanie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie obiektu budowlanego. Dopełnienie formalności przed organem nadzoru budowlanego uprawnia inwestora do legalnego użytkowania wybudowanego obiektu. Natomiast rozpoczęcie użytkowania budynku z naruszeniem przepisów wiąże się z konsekwencjami finansowymi w postaci obowiązku uiszczenia wysokich kar pieniężnych.

Kiedy zawiadomienie, a kiedy pozwolenie

Jeśli na budowę obiektu budowlanego inwestor musiał uzyskać pozwolenie na budowę albo musiał ją zgłosić w urzędzie wówczas zakończenie budowy może nastąpić przez zawiadomienie właściwego organu nadzoru budowlanego o ukończeniu prac. Gdy w terminie 14 dni od dnia doręczenia zawiadomienia o zakończeniu budowy organ nie wniesie sprzeciwu to można przystąpić do użytkowania obiektu. Inwestor może wówczas korzystać z obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem.

Natomiast zakończenie budowy poprzez uzyskanie ostatecznego pozwolenia na użytkowanie jest konieczne gdy:

  • na budowę obiektu budowlanego wymagane było pozwolenie na budowę i jest on zaliczony do określonej w przepisach prawa budowlanego kategorii obiektów;

  • obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowanie wynika z decyzji organu nadzoru budowlanego wydanej w postępowaniu naprawczym lub legalizacyjnym;

  • przystąpienie do użytkowania obiektu ma nastąpić przed wykonaniem wszystkich robót budowlanych.

W innych sytuacjach ani pozwolenie na użytkowanie ani zawiadomienie o zakończeniu budowy nie jest wymagane.

     Inwestor zamiast zawiadamiać o zakończeniu budowy może z własnej inicjatywy wystąpić do organu z wnioskiem o wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Organ jest wówczas zobowiązany do wydania stosownego pozwolenia. Organami właściwymi do przyjęcia zawiadomienia o zakończeniu budowy i wydania pozwolenia na użytkowanie są organy nadzoru budowlanego, tj. powiatowi i wojewódzcy inspektorzy nadzoru budowlanego. Inwestor, w stosunku do którego nałożono obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego, o zakończeniu budowy dodatkowo zobowiązany jest zawiadomić właściwe organy Państwowej Inspekcji Sanitarnej i Państwowej Straży Pożarnej

  

Obowiązek inwestora

Jeśli inwestor uzna, że zakończył wszystkie roboty budowlane objęte zgłoszeniem albo pozwoleniem na budowę, a wybudowany obiekt nadaje się do eksploatacji to powinien przystąpić do formalnego zakończenia inwestycji. Do zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego lub wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie inwestor jest obowiązany dołączyć szereg dokumentów m. in.

  • oryginał dziennika budowy,

  • inwentaryzację podwykonawczą,

  • potwierdzenia odbioru wykonanych przyłączy,

  • oświadczenia kierownika budowy o zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym lub warunkami pozwolenia na budowę i przepisami.

Wykaz wymaganej dokumentacji wskazany jest wprost w przepisach (art. 57 ustawy Prawo budowlane), tym samym organ nie może żądać przedstawienia żadnych innych dokumentów niż wymienione przez ustawę.

Złożenie zawiadomienie o zakończeniu budowy i wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie stanowią obowiązki inwestora (por. wyrok NSA z 10.11.2009 r., II OSK 980/09). Przepisy prawa budowalnego nie przewidują możliwości przeniesienia tych obowiązków na inny podmiot. Jedynie gdy inwestor przeniesie na inny podmiot pozwolenie na budowę to jest zwolniony od dopełnienia formalności związanych z zakończeniem budowy.

Z orzecznictwa…

Dla skutecznego dokonania zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego lub złożenia wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie - przy spełnieniu przesłanek ustanowionych w przepisach ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - przy istnieniu wielości podmiotów po stronie inwestora - wystarczające jest dokonanie czynności określonej w art. 57 ust. 1 tej ustawy przez jedną z osób będących inwestorami danej inwestycji budowlanej.
Wyrok NSA z dnia 5 lipca 2013 r., II OSK 599/12 

Sprzeciw nadzoru budowlanego

Do użytkowania obiektu budowlanego inwestor może przystąpić, jeżeli organ nadzoru budowlanego w terminie 14 dni od dnia doręczenia mu zawiadomienia o zakończeniu budowy nie zgłosi sprzeciwu. Zgłoszenie sprzeciwu następuje w drodze decyzji administracyjnej. Za dzień wniesienia sprzeciwu przepisy nakazują uznawać dzień nadania decyzji w placówce pocztowej albo dzień wprowadzenia decyzji do systemu teleinformatycznego - w przypadku doręczania pism za pomocą środków komunikacji elektronicznej.

Przepisy prawa budowlanego nie precyzują kiedy organ nadzoru budowlanego powinien zgłosić sprzeciw, a kiedy nie. Nie oznacza to jednak, że istnieje w tym zakresie pełna dowolność. W pierwszej kolejności organ powinien zbadać, czy złożone przez inwestora zawiadomienie o zakończeniu budowy jest prawidłowe, w szczególności czy załączono do niego komplet wymaganych dokumentów. Jeśli okaże się, że zawiera braki wówczas organ zobowiązany jest wezwać inwestora do ich usunięcia np. poprzez uzupełnienie lub przedłożenie prawidłowej dokumentacji.

Zapamiętaj!

Organ nadzoru budowlanego wnosząc sprzeciw na zawiadomienie o zakończeniu budowy obiektu budowlanego z powodu niedołączenia do zawiadomienia wszystkich wymaganych dokumentów rażąco narusza prawo. Obowiązkiem organu jest bowiem sprawdzenie kompletności i prawidłowości zawiadomienia, a w razie ustalenia, że zawiera ono braki -wezwanie inwestora do ich usunięcia.

Termin na usunięcie braków powinien mieścić się w terminie przewidzianym dla organu na wniesienie sprzeciwu. W sytuacji gdy inwestor usunie braki zawiadomienia to dopiero wówczas rozpoczyna się bieg terminu do wniesienia sprzeciwu przez organ. W przypadku zaś gdy braki nie zostaną usunięte organ powinien wnieść sprzeciw (por. wyrok NSA z 30.03.2017 r., II OSK 1964/15). Inwestor może ponownie dokonać zawiadomienia gdy, poprawni lub uzupełni wymagane dokumenty.

 

[…] termin na zgłoszenie sprzeciwu powinien być liczony, w przypadku wezwania do uzupełnienia zgłoszenia, od daty tego uzupełnienia lub od dnia upływu terminu do uzupełnienia braków zgłoszenia, jeżeli braków tych nie uzupełniono. Wydanie postanowienia w przedmiocie obowiązku uzupełnienia zgłoszenia przerywa termin do wniesienia sprzeciwu. Organ bowiem musi mieć czas na zapoznanie się z kompletnym zgłoszeniem.

Wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 3 sierpnia 2016 r., II SA/Wr 79/16 

 

Po sprawdzeniu kompletności i prawidłowości zawiadomienia organ nadzoru budowlanego powinien ustalić, czy istnieją okoliczności, które uniemożliwiałyby inwestorowi przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego objętego zawiadomieniem. Takimi okolicznościami mogą być np. istotne odstępstwa od zatwierdzonego projektu budowlanego lub warunków pozwolenia na budowę. Ponadto także inne zdarzenia, jeśli mogłyby powodować, że przystąpienie do użytkowania w sposób istotny naruszałoby prawo np. ujawnienie czynnego osuwiska już po wydaniu pozwolenia na budowę (por. wyrok NSA z 21.10.2016 r., II OSK 94/15). Tylko w takich sytuacjach organ jest uprawniony i zarazem zobligowany do wniesienia sprzeciwu od zawiadomienia o zakończeniu budowy.

Pozwolenie na użytkowanie = legalność obiektu budowlanego

Gdy przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego wymaga pozwolenia na użytkowanie to inwestor musi przebrnąć przez procedurę udzielania takiego pozwolenia. Przede wszystkim powinien złożyć wniosek o wydanie zezwolenia i załączyć do niego wszystkie wymagane dokumenty. Jeśli wniosek zawiera braki lub nieścisłości inwestor jest obowiązany uzupełnić dokumenty na wezwanie organu. Nieusunięcie braków wniosku skutkuje wydaniem decyzji o odmowie udzielenia pozwolenia na użytkowanie.

Następnie organ nadzoru budowlanego przeprowadza kontrolę budowy w celu stwierdzenia prowadzenia jej zgodnie z ustaleniami i warunkami określonymi w pozwoleniu na budowę. Zakres i zasady tej kontroli określają szczegółowo przepisy prawa budowlanego (art. 59a – art. 59e). Dopiero po analizie złożonych dokumentów i przeprowadzeniu obowiązkowej kontroli organ może wydać decyzję o udzieleniu pozwolenia na użytkowanie obiektu. Wydając decyzję organ nadzoru budowlanego potwierdza, że inwestycja została zrealizowana zgodnie z warunkami pozwolenia na budowę oraz projektem budowlanym zatwierdzonym tą decyzją.

Wydanie przez organ nadzoru budowlanego decyzji o pozwoleniu na użytkowanie obiektu budowlanego jest potwierdzeniem legalności tego obiektu, a fakt przyjęcia budynku do użytkowania jednoznacznie potwierdza, że obiekt wybudowany został zgodnie z obowiązującymi przepisami (por. wyrok NSA z 1.08.2012 r., II OSK 2012/11). 
 

W przypadku gdy istnieje pozwolenie na użytkowanie obiektu to oznacza to, że obiekt został legalnie wybudowany. Natomiast w przypadku zawiadomienia o zakończeniu budowy nie jest to przesądzone. Zawiadomienie jest prawnie skuteczne tylko w przypadku obiektu wybudowanego zgodnie z warunkami zgłoszenia lub pozwolenia na budowę lub ze zmianami nieodstępującymi w sposób istotny od tych warunków. Jeśli zawiadomieniem objęto samowolę budowlaną to zgłoszenie zakończenia budowy i brak sprzeciwu organu jej nie legalizuje. Tym samym brak sprzeciwu organu nie stanowi przeszkody do prowadzenia postępowania naprawczego dotyczącego tej samowoli (por. wyrok NSA z 21.06.2016 r., II OSK 2533/14).

Kara pieniężna za nielegalne użytkowanie

W przypadku gdy organ nadzoru budowlanego ustali, że przystąpiono do użytkowania obiektu budowlanego lub jego części bez uprzedniego zawiadomienia o zakończeniu budowy bądź uzyskania pozwolenia na użytkowanie, to może wymierzyć karę pieniężną z tytułu nielegalnego użytkowania obiektu. W orzecznictwie rozstrzygnięto, że karą powinien być obciążony inwestor, który dokonał zgłoszenia robót lub któremu wydano pozwolenie na budowę, a nie np. aktualny właściciel, który obiekt użytkuje. Wyjątek dotyczy sytuacji gdy doszło do przeniesienia pozwolenia na budowę na podmiot trzeci.

Kara pieniężna nie może być wymierzona automatycznie bez zbadania wszystkich okoliczności faktycznych sprawy. Wymierzając karę organ musi udowodnić, że doszło do rozpoczęcia korzystania z obiektu lub jego części bez dopełnienia wymaganych formalności. Powinien ustalić kto, kiedy i w jakich okolicznościach przystąpił do użytkowania obiektu, czy inwestor podjął działania, aby do nielegalnego użytkowania obiektu nie doszło (np. w sytuacji, gdy do nielegalnego użytkowania obiektu przystąpił podmiot trzeci), jakie były relacje między inwestorem a nielegalnie użytkującym obiekt (np. czy została zawarta umowa sprzedaży obiektu, czy inwestor zbywając nieruchomość poinformował o braku zgłoszenia zakończenia budowy obiektu). Organ powinien przeprowadzić w tym zakresie wnikliwe postępowanie wyjaśniające. W orzecznictwie wskazuje się, że niedopuszczalna jest sytuacja, w której organ nadzoru budowlanego automatycznie wymierza karę pieniężną inwestorowi, któremu nie można przypisać naruszenia prawa. Kara pieniężna powinna być bowiem adekwatna do sposobu i skutków naruszenia prawa przez inwestora (zob. wyrok NSA z dnia 26 stycznia 2011 r., sygn. akt II OSK 156/10).


Dla wymierzenia kary pieniężnej za nielegalne użytkowanie obiektu budowlanego istotny jest nie tylko fakt użytkowania obiektu bez wymaganego zawiadomienia lub pozwolenia, ale także okoliczności, w jakich doszło do rozpoczęcia użytkowania obiektu. Mogą bowiem zachodzić takie szczególne sytuacje, w których rozpoczęcie użytkowania obiektu budowlanego nie usprawiedliwia nałożenia na inwestora tejże kary. 
 

Kara za nielegalne użytkowanie może być wymierzona tylko raz albowiem przystąpić do użytkowania można tylko raz. Przerwa w korzystaniu z obiektu i następnie ponowne jego używanie nie jest kolejnym przystąpieniem do użytkowania (por. wyrok NSA z 1.10.2010 r., II OSK 1494/09).

Podstawa prawna:

Ustawa z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane (tj. Dz. U. z 2017 r. poz. 1332 ze zm.).

Artukuł : "Prawo budowlane w Praktyce", autor :Agnieszka Kręcisz-Sarn



« Wróć

Symulacja rat

Kalkulator pomoże obliczyć przybliżoną wielkość raty kredytu. Sprawdź jaka opcja będzie dla Ciebie najkorzystniejsza.


Zobacz więcej
Dlaczego warto wybrać nas

Wybór banku, który zapewni Ci najlepsze warunki

Dopasowanie raty kredytu do Twoich możliwości

Wybór najkorzystniejszego dla Ciebie rozwiązania

Wynegocjujemy z bankiem najlepsze dla Ciebie warunki kredytowania, najniższe opłaty i prowizje

Sprawdzanie umów kredytowych przed podpisaniem pod kątem twojego bezpieczeństwa

Wykorzystując naszą wiedzę i szerokie doświadczenie, oszczędzasz swój czas i pieniądze