Najnowsze informacje


Dodano: 25/09/2018
Adaptacja poddasza nieużytkowego na użytkowe

Adaptacja poddasza nieużytkowego na użytkowe w domu jednorodzinnym

„Czy, w jakich przypadkach i kiedy, wymagany jest projekt i  pozwolenie / zgłoszenie  na budowę w przypadku adaptacji poddasza nieużytkowego na użytkowe, w domu jednorodzinnym, przeznaczonego na cele mieszkaniowe.”

 

I. Zmiana sposobu przeznaczenia obiektu budowlanego lub jego części

 

Obowiązkiem właściciela obiektu budowlanego jest użytkowanie obiektu w sposób zgodny z jego przeznaczeniem. Jeśli właściciel zamierza zmienić sposób korzystania z obiektu lub jego części (np. z poddasza) to powinien najpierw zmienić przeznaczenie nieruchomości. Służy temu procedura zmiany sposobu użytkowania, która powinna być przeprowadzona przed faktycznym dokonaniem zmiany sposobu korzystania z nieruchomości.

Zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego ma miejsce wówczas, gdy wskutek zmiany sposobu korzystania z obiektu dochodzi do zmiany w obiekcie warunków: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotnych, higieniczno-sanitarnych, ochrony środowiska bądź wielkości lub układu obciążeń. Ustalenie czy mamy do czynienia za zmianą sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części w rozumieniu przepisów prawa budowlanego wymaga wyjaśnienia, czy i w jakim zakresie podjęcie lub zaniechanie w nieruchomości działalności związanej z jej użytkowaniem wpływa na zmianę wymagań stawianych obiektowi, związanych przede wszystkim z bezpieczeństwem jego dalszego, zmienionego użytkowania. Nie każda bowiem zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części jest prawnie relewantna, ale tylko taka, która wpływa na zmianę wymagań stawianych obiektowi (por. wyrok WSA w Olsztynie z dnia 10 stycznia 2017 roku, sygn. II SA/Ol 1049/16). Zmiana sposobu użytkowania obiektu wiążąca się ze zmianą wymagań bezpieczeństwa obiektu wymaga zgłoszenia właściwemu organowi.  Zgodnie z przepisami ustawy Prawo budowlane (art. 71 ust. 2) właściciel nieruchomości w zgłoszeniu zmiany sposobu użytkowania powinien określić dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania nieruchomości lub jej części.

Zmiana sposobu użytkowania może nastąpić, jeżeli w terminie 30 dni, od dnia doręczenia zgłoszenia, właściwy organ, nie wniesie sprzeciwu w drodze decyzji i nie później niż po upływie 2 lat od doręczenia zgłoszenia. Organ wniesie sprzeciw, jeżeli zamierzona zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga:

  • wykonania robót budowlanych, objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę,
  • narusza ustalenia obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (albo decyzji o warunkach budowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego) lub
  • może spowodować niedopuszczalne zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia, pogorszenie stanu środowiska lub stanu zachowania zabytków, warunków zdrowotno-sanitarnych, czy też wprowadzenie, utrwalenie bądź zwiększenie ograniczeń lub uciążliwości dla terenów sąsiednich.

 

II. Zmiana sposobu przeznaczenia wymagająca przeprowadzenia robót budowlanych

 

Przed zmianą sposobu przeznaczenia części obiektu (np. poddasza) właściciel powinien ustalić 

jakie konkretnie roboty budowlane muszą zostać wykonane w związku ze zmianą przeznaczenia pomieszczenia nieużytkowego (podddasza) na użytkowe (mieszkalne). W dalszej kolejności konieczne jest dokonanie oceny planowanych robót budowlanych pod kątem tego, czy wymagają one pozwolenia na budowę, zgłoszenia, czy też w ogóle nie podlegają żadnej reglamentacji. Ustalenie tych okoliczności warunkuje zastosowanie w sprawie właściwej procedury związanej ze zmianą przeznaczenia obiektu. Jeżeli bowiem zamierzona zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga wykonania robót budowlanych:

1) objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę – to rozstrzygnięcie w sprawie zmiany sposobu użytkowania następuje w decyzji o pozwoleniu na budowę;

2) objętych obowiązkiem zgłoszenia – to do zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części  należy stosować odpowiednio przepisy regulujące zgłoszenie robót budowlanych.

W sytuacji zatem, gdy inwestor zamierza wykonać roboty budowlane związane ze zmianą sposobu użytkowania nieruchomości wymagające pozwolenia na budowę zobligowany jest w pierwszej kolejności uzyskać decyzję o pozwoleniu na budowę. Wówczas rozstrzygnięcie w sprawie zmiany sposobu użytkowania nastąpi w decyzji o pozwoleniu na budowę (art. 71 ust. 6 pkt 1 ustawy Prawo budowlane). Jeśli natomiast zmiana sposobu użytkowania nieruchomości lub jego części może nastąpić:

  • bez wykonania jakichkolwiek robót budowlanych
  • przy wykonaniu robót budowlanych nie wymagających ani pozwolenia na budowę ani zgłoszenia
  • przy wykonaniu robót budowlanych objętych co najwyżej obowiązkiem zgłoszenia właściwemu organowi

wówczas należy dokonać zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania nieruchomości w trybie art. 71 ustawy Prawo budowlane. Gdy roboty budowlane objęte są obowiązkiem zgłoszenia wówczas zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania nieruchomości musi określać rodzaj, zakres i sposób wykonywania robót budowlanych oraz termin ich rozpoczęcia. Do zgłoszenia należy dołączyć oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz, w zależności od potrzeb, odpowiednie szkice lub rysunki, a także pozwolenia, uzgodnienia i opinie wymagane odrębnymi przepisami.

 

III. Kiedy pozwolenie, a kiedy zgłoszenie

 

Zgodnie z art. 28 Prawa budowlanego roboty budowlane można rozpocząć po uzyskaniu pozwolenia na budowę. Natomiast robotami budowlanymi są roboty polegające na budowie, przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego. Remont polega na wykonywaniu w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym. Z kolei przebudową są roboty budowlane, które mają m.in. doprowadzić do zmiany parametrów użytkowych lub technicznych  istniejącego obiektu budowlanego bez zmiany bryły obiektu budowlanego tzn. bez zmiany charakterystycznych parametrów tj. kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji (por. wyrok NSA z dnia 25 stycznia 2013 r., sygn. akt II OSK 627/12). W sytuacji gdy nastąpi nawet nieznaczna zmiana bryły obiektu budowlanego, to mamy do czynienia z rozbudową lub nadbudową (np. podniesienie ścianki kolankowej na poddaszu) przy czym rozbudowa i nadbudowa kwalifikowana jest jako budowa obiektu. Jeśli chodzi o katalog robót budowlanych wymagających pozwolenia na budowę lub zgłoszenia to w przepisach prawa budowlanego wskazano jakiego rodzaju roboty nie wymagają uzyskania pozwolenia, a jakie wymagają zgłoszenia. Obecnie pozwolenia na budowę nie wymaga wykonywanie robót budowlanych polegających m. in. na:

  • remoncie obiektów budowlanych;
  • przebudowie budynków, innych niż obiekty gospodarcze związane z produkcją rolną i uzupełniające zabudowę zagrodową w ramach istniejącej działki siedliskowej (z wyłączeniem ich przegród zewnętrznych oraz elementów konstrukcyjnych, a także z wyłączeniem przebudowy, której projekt budowlany wymaga uzgodnienia pod względem ochrony przeciwpożarowej);
  • przebudowie przegród zewnętrznych oraz elementów konstrukcyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych, o ile nie prowadzi ona do zwiększenia dotychczasowego obszaru oddziaływania tych budynków.

Okoliczność, że nie jest wymagane uzyskanie pozwolenia na budowę nie oznacza zawsze, że roboty można zrealizować bez dopełnienia żadnych formalności. Konieczne jest przeanalizowanie kolejnego katalogu robót, który zawiera z kolei roboty budowlane wymagające zgłoszenia. Inwestor zobowiązany jest zgłosić właściwemu organowi m. in. wykonywanie remontu obiektu dotyczącego budowli, których budowa wymaga uzyskania pozwolenia na budowę lub przegród zewnętrznych albo elementów konstrukcyjnych budynków, których budowa wymaga uzyskania pozwolenia na budowę. Wobec tego bez żadnych formalności można przebudować wolno stojący budynek mieszkalny jednorodzinny (którego obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane) jeżeli przebudowa nie prowadzi do zwiększenia dotychczasowego obszaru oddziaływania budynku i nie dotyczy przegród zewnętrznych oraz elementów konstrukcyjnych. Jeśli zaś w wyniku przebudowy nie dochodzi do zwiększenia dotychczasowego obszaru oddziaływania budynku jednakże dotyczy ona przegród zewnętrznych oraz elementów konstrukcyjnych budynku wymagane jest zgłoszenie robót budowlanych. Jeśli natomiast chodzi o roboty budowlane polegające na rozbudowie i nadbudowie to w przypadku wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych (których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane) będą one wymagały zgłoszenia właściwemu organowi.

 

 Podstawa prawna:

1) ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tj. Dz. U. z 2018 r. poz. 1202 ze zm.)

 

 

 



« Wróć

Symulacja rat

Kalkulator pomoże obliczyć przybliżoną wielkość raty kredytu. Sprawdź jaka opcja będzie dla Ciebie najkorzystniejsza.


Zobacz więcej
Dlaczego warto wybrać nas

Wybór banku, który zapewni Ci najlepsze warunki

Dopasowanie raty kredytu do Twoich możliwości

Wybór najkorzystniejszego dla Ciebie rozwiązania

Wynegocjujemy z bankiem najlepsze dla Ciebie warunki kredytowania, najniższe opłaty i prowizje

Sprawdzanie umów kredytowych przed podpisaniem pod kątem twojego bezpieczeństwa

Wykorzystując naszą wiedzę i szerokie doświadczenie, oszczędzasz swój czas i pieniądze